Ať už podnikáte roky nebo rozjezd vlastního byznysu teprve plánujete, dříve či později budete hledat výrobní prostory nebo řešit pronájem kanceláře. Nemovitosti určené k podnikání mají speciální právní rámec, který často překvapí i podnikatelského matadora. Víte, kdy musíte předchůdci zaplatit za převzetí zákaznické základny? Jak může dojít k ukončení nájemní smlouvy? A jaká rizika obnáší akvizice komerční nemovitosti? Odpovídá JUDr. Ilona Černochová, specialistka na právo nemovitostí a zakladatelka advokátní kanceláře Realitní advokáti.
Jaké trable nejčastěji trápí drobné a střední podnikatele?
Liší se to podle situace. Majitelé nabízející komerční prostory k pronájmu nejčastěji řeší, jak dopředu komplexně ošetřit ukončení nájemní smlouvy a jak dlouhá může být výpovědní doba. Na to stejné se z druhé strany ptají nájemci. Třecí plochou bývá zvyšování nájemného a náhrada za převzetí zákaznické základny. Pokud jde o akvizice komerční nemovitosti, tam je pro prodávajícího i kupujícího téma hlavně bezpečné zaplacení kupní ceny, prověření nemovitosti a druhé strany.
Náhrada za převzetí zákaznické základny? Co to je?
Jde o to, že pokud dojde k ukončení nájemní smlouvy výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce ze zákona právo, aby mu pronajímatel kompenzoval převzetí jím vybudované klientely. Samozřejmě musí jít o obdobnou činnost a musí být vázána s daným prostorem pronájmu. Pokud někdo předělá řeznictví na kancelářské prostory, náhrada na místě nebude. Představte si ale podnikatele, který má pronajatý komerční prostor, ve kterém od nuly vybudoval vyhlášené papírnictví nebo pekárnu. Nejeden pronajímatel v takové chvíli nájemce vyhodí a rozjede stejný byznys sám na sebe. Nájemce pak má právo na kompenzaci, a to i v případě, kdy v místě předmětu pronájmu využije výhodu nový nájemce na rozdíl od pronajímatele. Kompenzaci však vždy hradí pronajímatel, i když výhoda vznikla novému nájemci. Výjimkou při poskytnutí náhrady je výpověď, kterou nájemce dostal, protože hrubě porušil své povinnosti.
Kdy vůbec může dojít k ukončení nájemní smlouvy na nebytové prostory?
Uplynutím doby nájmu, dohodou nebo výpovědí jedné ze stran z důvodu stanoveného zákonem či nájemní smlouvou. V té lze sjednat i výpověď bez udání důvodu.
Jak dlouhá je výpovědní doba?
Pokud jde o komerční prostor sloužící k podnikání, ze zákona činí výpovědní doba 3 měsíce pro nájem na dobu určitou a obecně 6 měsíců pro nájem na dobu neurčitou (zde mohou být také 3 měsíce, pokud má strana k výpovědi vážný důvod). Strany se mohou dohodnout i jinak.
Jak se řeší zvyšování nájemného?
Ideální je na to pamatovat už v nájemní smlouvě na obchodní prostory. Strany si často sjednávají inflační doložku, kdy se nájemné ročně zvýší o míru inflace. Výpočet je dobré stanovit podrobně, např. jej navázat na konkrétní index, aby se nestalo, že každá strana dojde k jinému výsledku. Někteří pronajímatelé pak upřednostňují smlouvy na krátká období a při prodloužení se nájemné stanovuje znovu.
Liší se nějak pachtovní smlouva od nájmu?
Ano, podstatně. Nájem nemovitosti k podnikání spočívá v užívání. Pacht zahrnuje i právo na požívat plody a užitky. A neplatí to jen v zemědělství, jak si lidé často chybně myslí. O pacht jde fakticky třeba i u fungující restaurace, hotelu nebo parkoviště, které hledají nového provozovatele. A to dokonce i v případě, že dokument je pojmenovaný jako nájemní, a nikoliv pachtovní smlouva.
Proč je důležité vědět, jak se liší nájemní a pachtovní smlouva?
Na pacht klade zákon striktnější podmínky. Pachtovní smlouva může skončit výpovědí zpravidla jen jednou ročně, a to s výpovědní dobou v délce 6 měsíců tak, aby pacht skončil koncem pachtovního roku. Důvodem je ochrana pachtýře („nájemce“), aby jej propachtovatel („pronajímatel“) neobral o dlouhodobé plody jeho činnosti.
Posuňme se na akvizice komerční nemovitosti. Mají prodávající a kupující něco společného?
Ano, oba lpějí na bezpečném vypořádání kupní ceny. K tomu se nejčastěji používá advokátní úschova, případně notářská nebo bankovní. Parametry je vhodné dohodnout už na začátku, kdy se podepisuje rezervační smlouva. Důležitá je také prověrka.
Co se prověřuje během koupě nemovitosti k podnikání?
Druhá strana a nemovitost. To doporučuji všem. U koupě i nájmu, prodávajícím i kupujícím, pronajímatelům i nájemcům. Osoby kontrolujeme hlavně v insolvenčním rejstříku, centrální evidenci exekucí a obchodním rejstříku.
Proč je to důležité?
Člověk nebo firma, která má exekuce nebo je v insolvenci bývá omezena v nakládání s majetkem. A to se vám musí rozsvítit červená kontrolka, protože takový obchod by mohl být neplatný. Často je přitom možný, jen vyžaduje zvláštní postup. Typicky souhlas insolvenčního správce, exekutora nebo věřitelů.
Prověření nemovitosti by ale spíš měl provést nějaký stavař než právník, ne?
Jsou to spojené nádoby. Inspekce nemovitosti odborníkem ze stavebnictví prověří fyzický stav a často vyplave na povrch skrytá vada nemovitosti. Na nás je právní prověření. Kontrolujeme, jestli na komerční nemovitosti na prodej nevázne zástavní právo, věcné břemeno, předkupní právo nebo jiné omezení. Klíčová je také kontrola, zda je k nemovitosti legálně vyřešený přístup z veřejné komunikace. Někdy klienti chtějí, abychom zkontrolovali územní plán a ověřili, zda můžou komerční prostor do budoucna rozšířit.
Zmínila jste úschovu peněz. Jak to funguje?
Současně s kupní smlouvou strany podepíšou smlouvu o úschově a kupující pak pošle 100 % kupní ceny do úschovy. Prodávající tím získá jistotu, že ty peníze skutečně existují a kupující je vynaložil na daný obchod. Poté se podá návrh na vklad do katastru. Po přepisu, tedy za necelý měsíc si pořídíme aktuální výpis z katastru a zkontrolujeme splnění podmínek, zejm. zda je jako vlastník vedený kupující a na nemovitosti neváznou omezení. Po splnění podmínek vyplatíme peníze prodávajícímu. Takže kupující má celou dobu jistotu, že prodávající nesbalí peníze a neuteče před přepisem nemovitosti, jak by se to mohlo stát, kdyby si poslali peníze z účtu na účet.
Setkala jste se s tím, že se klienti bojí peníze do úschovy poslat?
Ano a je to pochopitelné, protože jde o velké peníze. Pro nás je ale právo nemovitostí každodenní náplň, a proto se snažíme poskytnout klientům maximální komfort a bezpečí. Jako Realitní advokáti jsme nadstandardně pojištění a klient od banky dostává notifikace o jakýchkoli pohybech na účtu. V reakci na ojedinělé, ale za to fatální skandály bývalých advokátů lidé někdy chtějí, aby proběhla dvoufaktorová advokátní úschova.
Co je dvoufaktorová advokátní úschova?
U nás funguje stejně rychle jako ta klasická, takže peníze vyplácíme do 5 pracovních dnů. Posílili jsme však bezpečnost. Splnění podmínek výplaty a zadání příkazu k výplatě provádí advokáti ze dvou na sobě nezávislých advokátních kanceláří. Klient od nás také dostane přístupové údaje, aby si mohl kdykoliv během úschovy zkontrolovat, že peníze jsou na účtu a zda se vyplácejí v souladu se smlouvou.
